Análise Jurídica — Pontos Negativos do Contrato

Abaixo, cada ponto problemático com base na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e no Código Civil:



1. Multa moratória de 5% (Cláusula 7ª)

Problema: A multa de 5% sobre o aluguel em caso de atraso é excessiva. Embora o STJ não fixe percentual rígido, a jurisprudência majoritária entende que 2% é o limite razoável para multa moratória em contratos de locação. Percentuais acima disso podem ser reduzidos judicialmente com base no Art. 413 do Código Civil ("A penalidade deve ser reduzidas equitativamente pelo juiz se o seu valor for manifestamente excessivo").


Sugestão: Reduzir para 2%.



2. Honorários advocatícios contratuais de 20% (Parágrafo único da Cláusula 7ª)

Problema: O STJ (REsp 1.070.076/MG, REsp 1.159.015/SP) consolidou o entendimento de que honorários contratuais não podem ser repassados ao devedor. Somente os honorários sucumbenciais (fixados pelo juiz na sentença) são devidos. Cobrar 20% de honorários contratuais como cláusula contratual é considerado abusive por muitos tribunais.


Sugestão: Remover a cláusula ou substituir por: "Em caso de cobrança judicial, serão devidos honorários de sucumbência nos termos da lei."



3. Protesto e negativação em 10 dias (Cláusula 10ª)

Problema: O prazo de 10 dias para protesto e inscrição em órgãos de proteção ao crédito é muito curto. O Art. 37 da Lei 8.245 permite a inscrição do devedor, mas exige que a dívida seja certa, líquida e exigível, o que normalmente pressupõe ao menos a notificação prévia do locatário. A inscrição automática sem notificação prévia pode ser considerada abuso de direito (Art. 187, CC) e gerar indenização por dano moral.


Sugestão: Incluir cláusula de notificação prévia com prazo de 15 dias antes da negativação.



4. Renúncia aos benefícios do fiador (Cláusula 11ª)

Problema: A renúncia aos arts. 827, 829, 830, 838 e 839 do CC é válida em tese, mas:

Art. 827 (benefício de ordem): o fiador pode exigir que o credor primeiro execute o devedor principal. A renúncia é válida, mas tribunais têm analisado caso a caso.
Art. 835 (benefício de divisão): se há mais de um fiador, cada um pode exigir que a dívida seja dividida. O contrato não menciona este artigo, mas a renúncia tácita pode ser questionada.
O STJ já decidiu que cláusulas que oneram excessivamente o fiador podem ser afastadas com base na função social do contrato (Art. 421, CC).

Sugestão: Limitar a renúncia e incluir expressamente o Art. 835 se houver mais de um fiador.



5. Pintura nova na desocupação (§ 2º da Cláusula 15ª)

Problema: Obrigação de devolver com "pintura nova, executada por mão de obra especializada" pode ser considerada abusiva. O Art. 23, III, da Lei 8.245 exige apenas que o imóvel seja devolvido no estado em que foi recebido, descontando-se o desgaste natural. Se o imóvel já tinha pintura usada quando entregue, exigir pintura nova na saída é desproporcional. A jurisprudência do TJSP e TJMG tem mitigado essa exigência.


Sugestão: Condicionar a pintura ao estado descrito no laudo de vistoria de entrada, e não genericamente "pintura nova".



6. Falta de previsão de rescisão antecipada pelo locatário (Art. 4º, § 2º)

Problema: O contrato não prevê a possibilidade de o locatário rescindir antecipadamente mediante pagamento da multa proporcional. O Art. 4º, § 2º, da Lei 8.245 garante ao locatário o direito de rescindir o contrato a qualquer tempo, desde que pague a multa de forma proporcional ao tempo restante. A omissão dessa previsão não elimina o direito legal, mas gera insegurança e litígio.


Sugestão: Incluir cláusula expressa: "O LOCATÁRIO poderá rescindir o presente contrato a qualquer tempo, mediante comunicação por escrito com 30 dias de antecedência, pagando multa proporcional ao tempo restante do contrato."



7. Falta de cláusula de garantia de vistoria conjunta (Art. 22, § 2º)

Problema: O Art. 22, § 2º, da Lei 8.245 determina que o imóvel deve ser vistoriado na presença de ambas as partes na entrega e na devolução. O contrato menciona vistoria mas não garante a bilateralidade. Isso pode gerar disputa sobre o estado do imóvel na devolução.


Sugestão: Incluir: "A vistoria de desocupação será realizada na presença do LOCADOR (ou seu representante) e do LOCATÁRIO, lavrando-se auto circunstanciado."



8. Liminar de desocupação em 15 dias (§ 2º da Cláusula 11ª)

Problema: A previsão de que o LOCADOR pode usar "liminar com prazo de 15 dias para desocupação" quando o fiador não é substituído é juridicamente frágil. O Art. 9º da Lei 8.245 prevê desocupação em 15 dias apenas nas hipóteses de denúncia cheia (fim do contrato por prazo indeterminado com infração). Para a substituição de fiador, o rito é o da ação de despejo comum (Art. 59), que não permite liminar automática em 15 dias.


Sugestão: Remover a referência a "liminar" e substituir por: "o LOCADOR poderá buscar judicialmente a rescisão do contrato."



9. Multa rescisória de 3 aluguéis para ambas as partes (Cláusula 23ª)

Problema: A multa de 3 aluguéis vigentes para a parte que infringir "qualquer cláusula" é excessivamente genérica. O Art. 412 do CC limita a cláusula penal ao valor da obrigação principal. Se o contrato é de 36 meses, 3 aluguéis equivalem a 25% do prazo — pode ser considerado proporcional, mas aplicar a mesma multa para qualquer infração (mesmo menor) é desproporcional.


Sugestão: Diferenciar a multa: 3 aluguéis para rescisão antecipada, valor menor para infrações leves.



10. Proibição de cheques (Cláusula 5ª)

Problema: A cláusula "não se aceitarão cheques" pode ser questionada. Embora as partes possam livremente definir a forma de pagamento, a recusa de meio legal de pagamento pode gerar discussão judicial, especialmente se o locatário só dispuser de cheque para quitar débito em atraso e quiser se evitar a mora.


Sugestão: Manter, mas com redação mais flexível: "O pagamento preferencialmente será efetuado por transferência bancária ou boleto."



11. Cláusula 26ª — Desocupação em 30 dias na prorrogação

Problema: Na prorrogação por prazo indeterminado, o Art. 6º, V, da Lei 8.245 exige notificação com 30 dias de antecedência para desocupação. O contrato está correto neste ponto. Porém, se houve prorrogação por prazo determinado (tácita recondução, Art. 46, caput — por até 3 meses nos contratos iniciais), o prazo de desocupação é de 30 dias após a notificação, o que está correto.


Status: Adequado, mas poderia mencionar expressamente o Art. 46.



12. Taxa administrativa de 20% do salário mínimo (§ 2º da Cláusula 27ª)

Problema: Cobrar 20% do salário mínimo por vistoria adicional não tem base legal. Trata-se de taxa administrativa que pode ser considerada cláusula abusiva (Art. 51, IV, do CDC, aplicável por analogia) por estabelecer obrigações consideradas iníquas. Se não houver previsão legal ou contratual clara, o locatário pode contestar judicialmente.


Sugestão: Remover ou vincular a valor fixo e razoável, com justificativa documentada.



Resumo dos Riscos

Ponto	Gravidade	Base Legal
Multa moratória 5%	Alta	Art. 413, CC
Honorários contratuais 20%	Alta	STJ REsp 1.070.076
Negativação em 10 dias	Alta	Art. 37, Lei 8.245
Renúncia fiador sem Art. 835	Média	Arts. 827-839, CC
Pintura nova obrigatória	Média	Art. 23, III, Lei 8.245
Sem rescisão antecipada proporcional	Alta	Art. 4º, §2º, Lei 8.245
Liminar 15 dias (fiador)	Alta	Art. 9º, Lei 8.245
Multa genérica 3 aluguéis	Média	Art. 412, CC
Taxa vistoria sem base legal	Média	Art. 51, IV, CDC

A recomendação é revisar o contrato com um advogado especialista em direito imobiliário, pois os pontos de gravidade alta podem gerar decisões judiciais desfavoráveis ao locador em caso de litígio.